<<不動産売却で発生する税金の種類とは？>>創業40周年！町田駅徒歩５分！町田の不動産売却は当社へ！

公開日：2022年09月12日

不動産売却では、一般的に数百万円から数千万円もの収入が発生します。
そのため「支払う税金も高額になるのでは」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
不安を払しょくするには、あらかじめどの程度税金が発生するか把握しておくのが効果的です。
そこで今回は、不動産売却で発生する税金の種類と計算方法、考えられる節税方法までご紹介します。
東京都町田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で節税対策を検討するに際して、まずはどのような税金が発生するのかを把握しておきましょう。

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合に課税される、所得税・住民税・復興特別所得税の3種の税金をまとめたものです。
それぞれどのような内容の税金かをご紹介します。
所得税
所得税とは、その年の1月1日から12月31日までに発生した所得に対して課される国税です。
不動産売却で発生した譲渡所得は、給与などの所得とは分けて課税される分離課税の対象となります。
住民税
住民税は、売却した年の翌年1月1日に住んでいる都道府県や市町村に対して納める地方税です。
不動産を売却した翌年の6月ごろに、自治体から送付される納付書により納税します。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興のための財源として、2013年（平成25年）1月1日から2037年（令和19年）12月31日まで課税される国税です。
所得税とあわせて納税します。

契約書や領収書などの課税文書に対して課される国税です。
不動産売却においては、買主と交わす売買契約書などに対して課税され、収入印紙を貼付し消印することにより納税します。

登記手続きをおこなう際に発生する国税です。
抵当権が付いた不動産を売却する場合に必要になる抵当権抹消登記をするときに課税されます。
法務局で登記手続きをするときに、現金で納税するのが一般的です。

課税事業者が提供するサービスを利用したときに支払う税金で、国税と地方税が合算されています。
不動産売却では、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に手続きを依頼した際の司法書士報酬などに対して10%の消費税が発生します。

不動産売却で節税対策するためには、まずはどのくらいの税金が発生するのか把握する必要があります。
ここでは各税金の計算方法を解説します。

まずは、譲渡所得税の計算方法からチェックしましょう。
譲渡所得を算出する
譲渡所得税は、不動産の売却金額にかかるのではなく、経費などを差し引いて得られる利益である譲渡所得に対して課税されます。
そのためまずは、以下の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡所得=①売却金額-（②取得費+③譲渡費用）
①売却金額：売買契約書に記載されている売却価格
②取得費：不動産を取得したときに支払った費用の総額から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※減価償却：経年により減価した建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却した際にかかった経費などの総額
たとえば減価償却分を差し引いた取得費が1,500万円の不動産を、譲渡費用500万円かけて2,500万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得=2,500万円－（1,500万円+500万円）=500万円
譲渡所得税を計算する
譲渡所得税は、算出した譲渡所得に譲渡所得税率を掛けて算出します。
譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらに該当するかで決まります。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
先ほどの譲渡所得が500万円と算出された物件の所有期間が12年だったとすると、長期譲渡所得に該当するため、税率は20.315％で計算します。
譲渡所得税=500万円×20.315％=101万5,750円
この物件を売却した場合の譲渡所得税は、101万5,750円と算出されました。

印紙税は、売買契約書に記載された売却価格で税額が以下のように決まります。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
500万円超1,000万円以下：10,000円（5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：20,000円（10,000円）
5,000万円超1億円以下：60,000円（3,000円）
※(　)は2024年（令和6年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額

抵当権抹消登記をする際の登録免許税は、不動産の個数×1,000円が支払うべき税額です。
たとえば3筆の土地の上に1棟の建物が建っている不動産の抵当権を抹消するには、1,000円×4=4,000円が課税されます。

消費税は、通常のお買い物と同様に、課税対象となるサービスの金額に対して10％を負担するものです。

不動産売却で発生する税金対策として、どのような節税方法があるのかをご紹介します。

ご紹介した税金のうち、印紙税・登録免許税・消費税は、基本的には節税できません。
厳密にいえば、印紙税と消費税に関しては、課税対象となる不動産の売却価格やサービスの価格を抑えれば節税できますが、現実的ではないでしょう。
また登録免許税は、不動産の個数を変えることはできないため、節税方法はありません。

一方譲渡所得税に関しては、いくつか節税方法が考えられます。
取得費と譲渡費用を抜け漏れなく計上する
譲渡所得税は、売却金額ではなく譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得は売却金額から取得費と譲渡費用を差し引くため、取得費と譲渡費用に加算できるものは抜け漏れなく計上することが節税の第一歩です。
取得や譲渡に際して不動産会社に支払った仲介手数料はもちろん、印紙税を支払うために購入した収入印紙や登録免許税なども漏れなく計上しましょう。
差し引かれる取得費や譲渡費用が多いほど、譲渡所得は少なくなり、その結果支払うべき譲渡所得税の金額も小さくなります。
3,000万円の特別控除の特例を活用する
売却した不動産がマイホームである場合、3,000万円の特別控除の特例を活用することで大きく節税が可能です。
この特例は、マイホームの売却に際して一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を指します。
特例が適用されると、譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税が発生しないことになり、大きな節税効果を得られます。
マイホームを売却したときには、制度の対象とならないかを必ず確認しましょう。

不動産売却に際して発生する税金の種類や計算方法、節税方法などをご紹介しました。
不動産売却ではさまざまな税金が発生しますが、譲渡所得税に関しては、節税できる場合があります。
ホームリーダー町田支店では、東京都町田市にある不動産の売却のご相談に応じております。
税金に関する一般的な疑問にもお答えいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。