相続で不動産売却をおこなう際に知っておきたい3つの注意点について解説!

相続で不動産売却をおこなう際に知っておきたい3つの注意点について解説!

この記事のハイライト
●相続不動産を売却する際は相続人全員の合意が必要
●媒介契約には3つの種類があり、立地条件や状況によって選択すると良い
●不動産を手放す際は「仲介」と「買取」の2つの方法がある

親から相続した不動産を将来使う予定がない場合は、売却して現金化するのも得策です。
しかし、安易に不動産売却を進めると、のちのちトラブルに発展する可能性があるため、注意すべきことを事前に把握しておきましょう。
そこで今回は、相続にともなう不動産売却で知っておきたい注意点を3つご紹介します。
東京都町田市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続で不動産売却をおこなう際の注意点とは?

相続で不動産売却をおこなう際の注意点とは?

相続不動産の売却を検討するにあたって、事前に確認しておかなければならないことや注意すべきことをご説明します。

相続不動産に関する注意点①相続の方法を確認する

相続不動産を売却する際、まずはどのように相続するのかを確認して決める必要があります。
単独で相続する場合
単独での相続は、そもそも相続人が一人しかいないケースや、兄弟のうち兄が不動産、弟が預貯金といったように分ける場合などが考えられます。
この場合は、通常の不動産売却と同じように、相続した方だけの意思で売却することができます。
ただし、売却前に不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
相続人が複数人の場合
相続人が複数人の場合、現金や預貯金のようにはっきりと分割できない不動産の相続については、トラブルに発展するケースが少なくありません。
相続人間のトラブルを避けるために、不動産売却で現金化して分割するのがおすすめです。
その場合は、次のような流れで進めます。

  • 遺産分割協議で分割方法と割合を決める
  • 相続登記をおこなう
  • 売却活動をおこなう
  • 売却金を分割する

遺産分割協議とは、相続人全員が集まって、だれがどの財産をどれくらいの割合で相続するのかを話し合って決めることです。
話し合いによって不動産売却が決まったら、相続人のうちのどなたかを代表者として相続登記をおこないます。
相続登記が終われば、通常の不動産売却と同様、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこないます。
不動産会社と連絡を取り合う窓口についても、どなたか一人を代表者に決めておくと良いでしょう。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後、不動産を引き渡します。
最後に売却金を遺産分割協議で決めたとおりに分割します。
このように、相続不動産を売却する際は、相続人が単独なのか複数人なのかによって進め方が異なることを頭に入れておきましょう。

相続不動産に関する注意点②売却について十分に話し合って決める

相続人が複数人の場合、不動産売却に相続人全員の合意を得る必要があります。
また、売却活動の方法や売却価格、またそのほかの条件など、代表者が勝手に決めて進めてしまうと、あとからトラブルに発展するかもしれません。
売却するかどうかはもちろんのこと、価格や条件といった細かい部分まで、十分に話し合って決めるように注意しましょう。

相続不動産に関する注意点③不動産を念入りに調査する

売却後に、契約内容と異なる欠陥や不具合が見つかった場合は、「契約不適合責任」を問われ、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。
相続不動産は築年数が古い建物の場合が多いことや、しばらく空き家になっていたケースもあるため、建物に問題がないかを念入りに調べておく必要があるでしょう。

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不動産売却時の媒介契約について知っておくべき注意点

不動産売却時の媒介契約について知っておくべき注意点

続いて、不動産会社に仲介を依頼する際の媒介契約についてご説明します。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産売却における媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
そこでここからは、3つの媒介契約の特徴や注意点をご説明します。

専属専任媒介契約の特徴と注意点

不動産売却の仲介を依頼できるのは、この媒介契約を結んだ1社のみです。
契約期間の上限は3か月と限られているため、期限内の契約成立に向けて積極的な売却活動をおこないます。
また、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には、5営業日以内にレインズに登録することと、売主に対して1週間に1回以上、販売状況を報告することが義務付けられています。
レインズとは
「レインズ」とは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことです。
レインズに登録すると、不動産の情報を広く公開できるという大きなメリットがあります。
ただし売却できるのは、不動産会社が探した買主のみです。
ご自身で買主を見つけた場合でも、不動産会社を介さなければならないことを注意点として頭に入れておきましょう。

専任媒介契約の特徴と注意点

専属専任媒介契約と同様、仲介を依頼できるのは1社のみで、契約期間の上限も3か月です。
専属専任媒介契約との違いは、ご自身で買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに契約できる点が挙げられます。
また、7営業日以内にレインズに登録し、売主に対して2週間に1回以上、販売状況を報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約よりもレインズへの登録期限に余裕があり、販売状況の報告の頻度も少ないことを注意点として覚えておきましょう。

一般媒介契約の特徴と注意点

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、レインズへの登録や販売状況の報告は義務付けられていません。
レインズに登録しない場合は物件の情報が広がりにくく、また販売状況が把握しづらい点に注意が必要です。
ここまで3つの媒介契約の特徴と注意点をお伝えしましたが、どの媒介契約を選ぶかは、不動産の立地や状況で判断すると良いでしょう。
たとえば、立地が良く需要が多いエリアに不動産がある場合は、一般媒介契約で良いかもしれません。
「情報を広く公開して、早く買主を探したい」という方は、レインズへの登録義務がある「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめです。

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不動産売却をおこなううえで知っておきたい売却方法と注意点

不動産売却をおこなううえで知っておきたい売却方法と注意点

不動産を手放す場合、「仲介で売却する」「買取を利用する」の2つの方法があります。
そこで最後に、不動産売却をおこなううえで知っておきたい「仲介」と「買取」の違いについてご説明しましょう。

仲介

不動産会社が売却活動をおこなって買主を探す方法です。
買主となるのは一般の方がほとんどで、主に居住用の不動産を探している方がターゲットになります。
売却条件に合う買主が見つかれば、市場相場に近い価格での売却が期待できるでしょう。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的ですが、立地条件や不動産の状態によっては、それ以上かかる可能性があることを注意点として知っておきましょう。

買取

不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
買主となるのは不動産会社で、居住用・事業用を問わず取引の対象になります。
また、売却活動をおこなう必要がないため、周囲に知られることがなく、現金化が早い点がメリットです。
ただし、再販売するための修繕費やリフォーム費用を見越して買い取るため、市場相場よりも安い価格になるのが一般的でしょう。
このように、仲介と買取を比較すると、買主・売却に要する期間・売却価格などに違いがあります。
それぞれの特徴と注意点を把握して、ご自身の状況に合った方法を選択しましょう。

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まとめ

相続した不動産を利用する予定がない場合は、売却して現金化するのが得策ですが、相続人が複数人いる場合は、分割方法などを十分に話し合って決めなければなりません。
また媒介契約や売却方法にはいくつか選択肢があるため、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
ホームリーダー町田支店は、お客様のご希望に沿った販売方法をご提案いたします。
東京都町田市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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縄稚 宏平

部署:不動産事業部

資格:宅地建物取引士 ファイナンシャルプランナー2級技能士(AFP) 賃貸不動産経営管理士 土地活用プランナー

決めたことは最後までやり抜きます!

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