不動産売却時にかかる税金とは?所得税を中心に控除や節税についても解説

2022-04-27

税金

不動産売却時にかかる税金とは?所得税を中心に控除や節税についても解説

この記事のハイライト
●不動産の譲渡所得税は売却タイミングで税額が変わる
●不動産を売却する際は税金控除や特例を上手に使う
●ふるさと納税などの節税対策も上手に使う

「所有している不動産を売却したいけれど、売却に向けて何か事前に知っておくべきことはないか」と不安を感じている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
マイホームやアパートなどの不動産を売却するときには、利益に対して税金が課されます。
利益に対しては所得税や住民税、復興特別所得税が課せられます。
そのほかにも、印紙税や登録免許税、仲介手数料にかかる消費税などがあります。
この記事では不動産売却をするにあたって知っておきたい知識として、譲渡所得税を中心に、活用すべき特別控除や節税方法についてご説明いたします。
東京都町田市周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却にかかる所得税とは

不動産売却にかかる所得税とは

はじめに、不動産売却時にかかる所得税についてご説明いたします。
不動産売却時に利益が出た場合、所得税や住民税という「譲渡所得税」が課され、復興特別所得税も加算されます。
また、不動産売却のタイミングによって、税率が変わります。
まず不動産売却にかかる所得税の概要、売却タイミングについてみていきましょう。

不動産売却にかかる譲渡所得税とは

不動産を売却した際に利益が出た場合、利益の部分を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得の計算方法は以下となります。
譲渡所得=譲渡金額-(不動産の取得額+売却時の経費)
譲渡所得がプラスの場合、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、一般的に所得税、住民税、復興特別所得税を指します。
所得税は個人の所得にかかる税金であり、住民税はお住まいの市町村に納める税金です。
復興特別所得税は東日本大震災の復興にかかる財源確保のための税金で、2037年12月31日まで適用されます。
不動産の取得額には、購入時の不動産会社への仲介手数料、購入時の税金も加算されます。
逆に、取得額において、建物については時間が経過していくと価値が減少していくため、減価償却費を差し引いて算出します。
また、譲渡所得税は「分離課税」とされており、給与所得や事業所得とは切り離して計算されます。
そのため、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告をおこなう必要があります。

不動産売却のタイミングによる譲渡所得税額の違いとは

それでは、譲渡所得税は譲渡所得に対してどれくらい課されるのでしょうか。
譲渡所得税については、不動産を購入してから売却するまでの期間で、税率が変わります。
期間については、2パターンとなります。
不動産の所有期間が5年未満の場合
不動産の所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」とみなされます。
税額については所得税が30%、住民税が9%、復興特別所得税が0.63%となります。
不動産の譲渡所得に対して、合計で39.63%の税金が課されます。
短期譲渡で高い税率が課される理由としては、不動産の転売予防のためとされています。
不動産の所有期間が5年以上の場合
不動産の所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」とみなされます。
税額については所得税が15%、住民税が5%、復興特別所得税が0.315%となります。
不動産の譲渡所得に対して、合計で20.315%の税金が課されます。
短期譲渡に比べて、税率はおよそ半分となります。
このように、税金面において不動産の売却時期は重要となってきます。

こちらの記事も読まれています|不動産売却におけるインスペクションとは?目的や費用を解説

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却にかかる所得税の控除とは

不動産売却にかかる所得税の控除とは

ここまででご説明したように、不動産を売却した場合、高い税金が課されます。
しかし、高い税率が課されるがゆえに、不動産の流動性が低くなるのも事実です。
そこで、不動産売却時に適用される特別控除や特例が存在します。
どのような特別控除や特例があるか、ご説明いたします。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、不動産売却で譲渡所得が発生した場合、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる制度です。
適用される要件は以下となります。

  • 所有者が対象不動産に住んでいる
  • 相続したマイホームは対象外となる
  • 譲渡されるものが、夫婦、親子、生計を同一にする親族でないこと

上記以外にも、過去に特別控除を受けていたり、その他の特例を受けていた場合は対象外となる場合があります。
詳しくは、国税庁ホームページをご参考にしてください。

不動産の所有期間が10年を超える場合の特例

10年以上の長期で居住していた場合に売却時に受けられる軽減税率の特例があります。
適用条件は前年及び前々年に同じ特例を受けていないことや、ほかの特例を受けていないことです。
長期譲渡の場合税率は20.315%ですが、この特例が適用されると14.21%まで減る可能性があります。
3,000万円の特別控除と重ねて適用される控除となりますので、こちらも国税庁ホームページをご参考にしてみてください。
ここで挙げた特例以外にも、売却形態に沿った特例が存在しますので、「特例について事前に把握して、しっかり活用したい」という方はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

こちらの記事も読まれています|不動産売却におけるインスペクションとは?目的や費用を解説

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却時の所得税にふるさと納税を上手に活用するには

不動産売却時の所得税にふるさと納税を上手に活用するには

不動産売却時の譲渡所得とふるさと納税は関連がなさそうですが、上手に活用すれば節税することができます。
ふるさと納税とは、自治体に寄付をおこなって、2,000円を超える部分については所得税、住民税から控除される仕組みです。
利用されている方も多いでしょうが、どの自治体に寄付することができ、その地域の特産物などを返礼品として受け取ることができます。
それでは、不動産売却時の譲渡所得について、どのようにふるさと納税を利用すれば良いでしょうか。

ふるさと納税には上限がある

ふるさと納税の上限額は、年収や扶養家族の人数などで変わってきます。
年収が高く、扶養家族が多いほど、ふるさと納税の上限額は上がります。
つまり、所得が高くなるほどふるさと納税を活用できる金額が上がります。

不動産売却の譲渡所得でふるさと納税上限額が上がる

上記のように基本的にはふるさと納税をする本人の給与や扶養家族によってふるさと納税の上限額は決まります。
しかし、その他にも要件があり、不動産の売却による譲渡所得もふるさと納税の上限額を押し上げる要因となる可能性があります。
しかし、不動産売却時の譲渡所得に対する控除が適用されている場合などは、当てはまらない可能性もあります。
売却金額が高く、利益が多く出る場合はふるさと納税を活用して節税できる可能性も高まります。
売却を依頼する不動産会社に相談をして、有利に特例や節税ができるように段取りをしましょう。

こちらの記事も読まれています|不動産売却におけるインスペクションとは?目的や費用を解説

まとめ

今回は、不動産を売却するにあたって知っておきたい知識として、不動産売却時にかかる税金について解説いたしました。
不動産を売却する際には、多額の税金が課されます。
いかに上手に譲渡所得税の控除の利用や節税対策をするかが、不動産売却において重要となります。
売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、その地域に詳しいことに加え税金面のアドバイスもしてもらえる会社にしましょう。
株式会社ホームリーダー町田支店は、不動産売却について税金面も含めてしっかりと助言をさせていただき、売却までお手伝いさせていただきます。
東京都町田市周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひ株式会社ホームリーダー町田支店までご相談ください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

042-728-0666

営業時間
9:00~18:30
定休日
無休(交代制)

縄稚 宏平の画像

縄稚 宏平

部署:不動産事業部

資格:宅地建物取引士 ファイナンシャルプランナー2級技能士(AFP) 賃貸不動産経営管理士 土地活用プランナー

決めたことは最後までやり抜きます!

縄稚 宏平が書いた記事

関連記事

売却査定

お問い合わせ