負動産では売却できない?負動産にしないための方法を解説

負動産では売却できない?負動産にしないための方法を解説

この記事のハイライト
●負動産は空き家のほかアパートやマンションもある
●富動産にするには早めの対策が必要
●負動産は対策と同時に早めの不動産売却検討をする

負動産とは、誰も住んでいない空き家の状態で、持っていても資産価値のない不動産を指します。
相続などで受け取る不動産などに多く、どうすれば良いかわからずお困りの方も多いのではないでしょうか。
不動産を売却しようとしても、二束三文の金額になってしまったり、スムーズに売却が進まないケースもあります。
この記事では、どうすれば負動産をうまく活用できるか、不動産売却するタイミング、解決方法などをご説明します。
東京都町田市にお住まいの方は、ご参考にしてみてください。

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不動産売却する上での負動産とは

不動産売却する上での負動産とは

負動産とは、負債と不動産を掛け合わせた言葉です。
財産である不動産が、居住する人もおらず、貸し出すこともできないため収益も生まない状況です。
しかも、不動産に対して固定資産税は課されるため、支出だけが積み重なっていきます。
この章では、負動産とはどのようなものがあるかご説明します。

誰も住まなくなった空き家

相続で受け取った不動産が、誰も住む人がいなくなることで空き家となるケースが多いです。
このような不動産は、築年数が古く、建物の維持もかなりの手間が生じます。
また、不動産に対して固定資産税も発生します。
親から実家の相続をしたが、うまく活用できず持て余してしまう場合、負動産となってしまいます。

不動産投資で購入したアパート

相続対策や不動産投資で、ローンを組んでアパートやマンションを購入した場合も、場合によっては負動産となり不動産売却が難しくなることもあります。
アパートやマンションは、立地、築年数、建物のグレードで資産価値が変わってきます。
駅からの距離が遠く、築年数が古くなると、競争力が落ちてしまいます。
賃料を下げても入居者が決まらず、空き部屋が増えていき、収益を生まなくなってしまいます。
もちろん、税金は発生するので、支出は継続して発生します。
このように、アパートやマンションも負動産になりえます。

分譲マンション

意外かもしれませんが、分譲マンションも負動産になる可能性があります。
現在、至るところにマンションが建っており、バブル期に建てられた築30年以上のマンションも多くあります。
さらに年数が進むと、老朽化が進み、修繕などのコストがかさんでいきます。
そして老朽化した分譲マンションを相続などで受け取ると、自由に管理もできず、有効的に活用できなくなります。
このように、分譲マンションも負動産となる可能性があります。

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「負動産」にせず「富動産」にするには

「負動産」にせず「富動産」にするには

負動産とは逆で、富動産という言葉があります。
資産価値がある不動産のことを、富動産といいます。
そのままだと負動産になってしまう不動産を、富動産にする方法もあります。
この章では、富動産にするためのポイントをご説明します。

相続前に親と話しておく

相続というのは、いつやってくるかわかりません。
親が持ち家やアパートを持っている場合などは、事前に家族で不動産をどうしていくか話し合ったほうが良いでしょう。
事前に家族間で同意形成をしておくことで、負動産にするリスクを少なくすることができます。
どのように活用していくのか、誰かが住む可能性があるかなど細かい点まで話し合っておきましょう。

売却も視野に入れる

不動産の売却は、築年数によって変わってきます。
早い段階で不動産売却を検討することで、富動産の状態で不動産売却ができます。
家族で話し合い、今後居住する予定のない家などは、買い手がまだ見つかるタイミングで不動産売却をしたほうが良いケースもあります。
また、アパートや分譲マンションを売却する場合も同様に、築年数や買い手のニーズと関わってきますので、早めに検討しておいたほうが良いでしょう。

更地にして資産価値を上げる

不動産売却において、建物が建っているより、更地にしたほうが価値が上がり、加えて流動性が上がる場合があります。
親が築年数の経っている家に住んでいる場合、ほかの場所に移ってもらい、更地にして富動産にする選択肢もあります。
解体費などは建物の構造により変わりますので、地域の不動産会社に相談してみましょう。
早めに対策をすることが、負動産を富動産に変える近道となります。

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不動産売却において負動産にしないための解決方法とは

不動産売却において負動産にしないための解決方法とは

それでは、負動産にしないために、どのような解決方法があるでしょうか。
空き家ならばリノベーションする、更地にするなどの方法があります。
また、田舎にある不動産はそこに人を呼び込めるような施設にしなければいけません。
さまざまある解決方法を、2点に絞ってご説明いたします。

一戸建てを負動産にしないための解決方法

一戸建てについての解決方法は、まずは更地にして売却する方法があります。
更地にすることで、土地の活用方法の選択肢が広がり、買い手も付きやすくなり不動産売却金額が上がる可能性があります。
もちろん解体費用はかかりますので、お近くの不動産会社に相談をしてみましょう。
また、需要がある地域であれば、駐車場にするのも良いでしょう。
更地や駐車場にすることで、その不動産を売却しやすくなりますし、維持管理のコストも少なくなります。
もう一つの解決方法としては、リノベーションをすることです。
リノベーションをすることで、買い手または借り手がつく可能性が高くなります。
近年では新築の建物だけではなく、築年数の経った建物についても需要が高まっています。
リノベーションをおこない、新しいキッチンやトイレにすることで、より不動産市場での需要は高まり、富動産へと生まれ変わらせることができます。
しかし、リノベーションをするには費用が発生するため、費用と収益のバランスを見ながら検討しましょう。

田舎の家を負動産にしないための解決方法

田舎の家を負動産にしないためには、その地域の特性を知ることが重要となります。
ファミリーが多いのか、高齢者が多いのか、人口はどれくらいかなどで解決方法は変わってきます。
ファミリーが多い場合などは、更地にすることで商店やコンビニなどが参入する可能性が高くなります。
高齢者が多い地域では、老人ホームや介護施設などの高齢者向け介護施設の需要が発生するでしょう。
また、介護施設の運営会社が借主となるため、メンテナンスなどの手間も省けます。
人があまり住んでいない場所でも、更地にすることで富動産にすることができます。
大規模な土地を持っていれば物流施設の建築会社が買い取る可能性がありますし、太陽光発電の設置も可能です。
このように解決方法は様々あるため、不動産売却を視野に入れて富動産にしていくよう早めに対応しましょう。

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まとめ

負動産をそのまま放置してしまうと、資産価値がなくなりどうすることもできなくなる可能性があります。
どのタイミングで不動産を売却するべきか、しっかりと家族で話し合っておくことが重要となります。
また、富動産にどうやって変えて、不動産売却ができるかを地域の不動産会社に早いタイミングで相談することも重要です。
株式会社ホームリーダー町田支店では、東京都町田市周辺で負動産になりそうな不動産の解決方法を、お客様に寄り添って提案させていただきます。
相続した不動産をどうしたら良いかわからない場合など、お気軽に株式会社ホームリーダー町田支店にお問い合わせください。

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縄稚 宏平

部署:不動産事業部

資格:宅地建物取引士 ファイナンシャルプランナー2級技能士(AFP) 賃貸不動産経営管理士 土地活用プランナー

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