契約不適合責任とは?不動産売却における売主側の注意点を解説

契約不適合責任とは?不動産売却における売主側の注意点を解説

この記事のハイライト
●契約書の内容と実際の不動産の品質に違いがある場合、契約不適合責任が生じる
●瑕疵担保責任からの民法改正で、売主側の責任がより重くなった
●不具合がある箇所や免責部分はもれなく契約書へ記載する必要がある

「契約不適合責任」という言葉をご存じでしょうか。
これから不動産売却を考えている方であれば、かならず覚えておいていただきたい法律の一つです。
そこで今回は、契約不適合責任とはどのようなものなのかについて解説するとともに、瑕疵担保責任との違いや、不動産売却時における注意点についてもご紹介します。
東京都町田市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産の売却主が知っておくべき契約不適合責任とは

不動産の売却主が知っておくべき契約不適合責任とは

「契約不適合責任」とは、売却したものに不備や不良があった場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
これまでは「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月に民法改正がおこなわれ、契約不適合責任に変更されました。
まずは、契約不適合責任とは具体的にどのような法律なのかについて見ていきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、売買契約で引き渡したものの「種類」「品質」「数量」などが契約内容と異なる場合に売主側に生じる責任です。
そのため、不動産売却において契約不適合責任に問われる可能性があるのは、主に「品質」についてになります。
品質が問題となる具体的な例としては、天井や屋根裏が損傷したことによる雨漏りや、経年劣化による給排水管の水漏れ、シロアリによる床下や基礎部分の浸食などです。
これらの不具合部分について、不動産の売却主は売買契約時に買主側に伝えておく義務があります。
これを怠ると、買主から損害賠償や目的物の引き渡しを求められる可能性があると考えておきましょう。
この際のポイントとしては、不具合があること自体が問題になるわけではなく、事前に伝えていなかったことに対して責任が生じるという点です。
契約不適合責任においては、売買契約書の内容がとても大きな意味を持ちます。
売買契約書に不具合箇所についての記載があり、それを買主も認識していれば、売主が契約不適合責任に問われることはありません。
そのため、不動産売却の際には、不動産の不良や不備に関して売主がしっかりと把握し、売買契約書にもれなく記載しておくことが重要です。

買主に認められる5つの権利とは

契約不適合責任が生じてしまった場合、売主はどのような責任に問われるのでしょうか。
2020年の民法改正では、買主側に認められる権利がより強化されました。
現在の契約不適合責任では、以下の5つの権利が買主に認められています。
契約不適合責任で認められる買主の権利1:追完請求
追完請求とは、不動産を契約書の内容と同じ状態にするため、不動産の補修を請求できる権利のことです。
買主は、契約内容と引き渡された不動産の品質が異なっていた場合、完全な状態での給付を請求することができます。
契約不適合責任で認められる買主の権利2:代金減額請求
代金減額請求とは、買主が追完請求をしたにもかかわらず、提示された期間内に売主が対応しなかった場合に認められる権利です。
請求された内容に対し売主が補修などの対応をおこなわなければ、買主は不動産価格の減額を請求することができます。
そのため、原則としては追完請求に売主が応じなかった場合にのみ認められる権利です。
ただし、「土地の面積が契約書の内容よりも狭い」などの場合は追完請求をされても補修などで応じることができないため、最初から代金減額請求をおこなうことが認められています。
契約不適合責任で認められる買主の権利3:催告解除
売主が追完請求に応じない場合、代金減額請求と同様に買主に認められる権利が催告解除です。
催告解除とは、売主が追完請求に応じなかった場合に限り、催告をしたうえで契約を解除できる権利のことをいいます。
通常の不動産売買では契約後に契約を解除をすると違約金が生じますが、催告解除を求められれば売主側は無条件で売買代金を返還しなければなりません。
買主としては代金減額請求で不動産価格を減額されたとしても納得がいかず、催告解除を選択するケースも多いようです。
契約不適合責任で認められる買主の権利4:無催告解除
無催告解除とは言葉のとおり、催告なしに契約を解除できる権利のことです。
瑕疵担保責任において契約解除と呼ばれていた内容が無催告解除にあたります。
追完請求の履行ができない、あるいは契約の目的が達成不可能と買主が判断した場合に権利の行使が可能です。
契約不適合責任での買主の権利5:損害賠償
不動産売買によって買主側に損害が発生した場合は、売主に損害賠償を請求することができます。
損害賠償の対象は、「信頼利益」と呼ばれる不動産売買のための登記費用や、契約を進めるうえで必要になった準備費用などです。
また、不動産の転売利益や営業利益などのように、契約が履行されていれば得られたであろう「履行利益」についても損害賠償の対象となります。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは

「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」の内容をブラッシュアップして2020年4月に誕生しました。
国際的なルールとの整合性をとりつつ民法をわかりやすくすることが主な目的とされていますが、瑕疵担保責任との具体的な違いとはどのような点なのでしょうか。

瑕疵担保責任との違い1:責任を負うべき対象

瑕疵担保責任では、買主が通常の注意をはらっていても発見できなかった「隠れた瑕疵」に対して責任が問われていました。
それに対し契約不適合責任では、「契約の内容と異なる場合」に責任が生じるという違いがあります。
瑕疵担保責任ではその瑕疵が隠れていたものかどうかの立証が難しかったため、そのあいまいな部分をなくし、「契約書に記載されていたかどうか」という明確な基準を定めたのが契約不適合責任です。
瑕疵担保責任とは違い、売主と買主のどちらにとってもわかりやすい内容になりましたが、売主の責任がより重くなった法改正だといえるでしょう。

瑕疵担保責任との違い2:買主に認められる権利

前項では、契約不適合責任において買主に認められる5つの権利についてご説明しました。
ここでの瑕疵担保責任との違いとしては、「追完請求」と「代金減額請求」が新たに追加されたという点です。
買主を守る権利が追加されたことからも、売主としてはより慎重に不動産売却を進めるべき状況になったといえます。

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不動産売却時に気を付けるべき契約不適合責任の注意点

不動産売却時に気を付けるべき契約不適合責任の注意点

契約不適合責任に問われないための注意点についても把握しておきましょう。

注意点1:時効を設定する

買主が不具合に気付いてから売主に通知するまでの時効は基本1年とされています。
しかし、契約時に通知期間を設定しておくことで、この時効を短くすることも可能です。
個人間の不動産売買に関しては、瑕疵担保責任の頃から3か月から半年ほどが一般的な時効とされています。
「契約時には忘れずに期限を設定する」ということを注意点として覚えておきましょう。

注意点2:免責部分は契約書に詳しく記載する

瑕疵担保責任では、瑕疵に対する責任をすべて放棄できる「全部免責」という言葉がありました。
しかし、契約不適合責任においては免責したい箇所を細かく契約書に記載しておかなければなりません。
給湯器やインターホンといった設備に関しても、責任対象外とする旨を記載しておくと安心です。
また、専門家が建物調査をおこなう「インスペクション」を事前に実施しておくと、不動産の状況をしっかりと把握しておくことができます。
費用はかかりますが、契約不適合責任に問われるリスクを回避するためにも、検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

契約不適合責任の制定により、売主の責任がより重く問われることとなりました。
安心して売却を進めるためには、瑕疵担保責任との違いや注意点をしっかり把握しておくことが大切です。
東京都町田市で不動産売却を検討されている方は、契約不適合責任に関するお悩みもぜひ株式会社ホームリーダー町田支店までお寄せください。

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