離婚時の不動産売却における注意点とは?売却方法についても解説

離婚時の不動産売却における注意点とは?売却方法についても解説

この記事のハイライト
●離婚時には不動産も財産分与の対象になるため、現金化してからの分与がおすすめ
●不動産売却には「仲介」と「買取」という方法があり、それぞれ特徴が異なる
●仲介で売却する際には、3種類の媒介契約から自身に合ったものを選択する

離婚を機に、不動産売却を考える方は少なくありません。
しかし、離婚時の不動産売却には一般的な不動産売却とは違った注意点があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、離婚に伴う不動産売却の注意点をはじめ、売却方法についての選択肢や、媒介契約の種類についても解説します。
東京都町田市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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離婚時の不動産売却で覚えておきたい4つの注意点とは

離婚時の不動産売却で覚えておきたい4つの注意点とは

不動産を所有している夫婦が離婚した際の主な選択肢としては、「不動産を売却して得たお金を分配する」という方法と、「どちらかが住み続け、相手への分配金は現金で支払う」という方法とがあります。
ここでは、不動産売却によって現金化してから分配するケースの注意点について見ていきましょう。

離婚時の不動産売却における注意点1:財産分与

離婚に伴う不動産売却で、まず覚えておきたい注意点が「財産分与」についてです。
財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた資産を、離婚時に夫婦で分配することをいいます。
不動産も財産分与の対象となるのですが、住宅ローンが残っていて売却が難しかったり、夫婦の共有名義になっていたりと、通常の不動産売却よりも複雑化しやすいので注意が必要です。
たとえば、婚姻前にどちらかが購入した不動産は財産分与の対象にはならないのですが、婚姻後も住宅ローンの返済が続いていた場合は、婚姻後に支払った分に関してのみ財産分与の対象となります。
つまり、婚姻後に支払った額を計算し、不動産価格に対する割合から財産分与の対象となる額を算出しなければなりません。
また、不動産の名義が夫の単独名義になっていたり、妻が専業主婦で収入がなかったりする場合でも、両者平等に財産分与される権利を持っています。

離婚時の不動産売却における注意点2:共有名義

夫婦の共有名義になっている不動産は、両者の同意がなければ売却することができません。
しかし、離婚で関係が悪くなっていると、連絡をとることすら苦痛になっていたり、どちらかが話し合いに応じなかったりというケースも起こり得ます。
また、売却の同意が取れていれば勝手に契約を進めて良いというわけではなく、売買契約や引き渡し日には両者の同席が必要になることも理解しておきましょう。

離婚時の不動産売却における注意点3:住宅ローン

売却したい不動産の住宅ローンが残っている場合、残債を返済してからでなければ不動産を売却することはできません。
この場合、不動産を売却したお金でローンを完済するという方法が一般的ですが、売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い「オーバーローン」の状態であれば注意が必要です。
不足分を預貯金などで補うか、状況によっては任意売却を視野に入れる必要が出てきます。
ちなみに、オーバーローン状態になっている不動産は売却しても利益が出ることはないため、財産分与の対象にはなりません。

離婚時の不動産売却における注意点4:売却のタイミング

離婚を理由に不動産売却をする場合、売却のタイミングは離婚前と離婚後のどちらが良いのでしょうか。
結論からいうと、売却自体は離婚前でも離婚後でも問題ありません。
ただし、離婚する前にお金の分配をしてしまうと、受け取った側に「贈与税」が課されてしまうため注意が必要です。
離婚後であれば財産分与の扱いになり税金も発生しません。
売却は連絡が取りやすい離婚前に済ませておき、離婚後にお金を分配するという方法がおすすめです。

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不動産売却のおもな方法は2種類!それぞれの特徴と注意点とは

不動産売却のおもな方法は2種類!それぞれの特徴と注意点とは

不動産売却の方法にはいくつかの選択肢があります。
売却スピードを重視するのか、それとも価格を重視するのかなど、離婚時の状況に合わせてご自身に最適な方法を検討してみてください。
ここでは、それぞれの売却方法の特徴を注意点とともに見ていきましょう。

不動産売却の方法1:仲介

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや手続きなどを不動産会社に委託する売却方法です。
仲介を依頼された不動産会社は、売主に代わってチラシのポスティングや新聞折り込みの実施、不動産情報サイトへの情報掲出、顧客への案内、内覧対応といった宣伝活動をおこないます。
難しい手続きや買主との条件交渉なども仲介してくれるため、不動産売却をする多くの方が利用しており、もっともポピュラーな売却方法だといえるでしょう。
仲介の主な注意点としては、買主を探す必要があるため売却時期がはっきりとはわからないことと、売却が決まった際には不動産会社への仲介手数料が発生することです。
時間をかけてでも納得のいく価格や条件で売却を進めたいという方は、仲介での売却をおすすめします。

不動産売却の方法2:買取

買取とは、不動産会社が売主から直接不動産を買い取る方法のことをいいます。
仲介と違って買主を探す必要がないため、早ければ数日程度での売却も可能です。
売却の際の仲介手数料もかかりません。
また、宣伝活動がおこなわれないため、近隣の住人たちに売却のことを悟られにくいというメリットもあります。
すぐにまとまった現金が必要だという方や、離婚に向けて早く売却してしまいたいという方におすすめの売却方法です。
ただし、売却価格が仲介の場合よりも1割から3割ほど安くなってしまうという特徴もあるので注意してください。
価格よりも売却スピードを重視するという方は、買取による売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産売却時に覚えておきたい媒介契約の種類とそれぞれの注意点

不動産売却時に覚えておきたい媒介契約の種類とそれぞれの注意点

仲介で不動産売却をする場合は、不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約には3つの種類がありそれぞれサービスの内容が異なるため、特徴や注意点についても事前にしっかりと把握しておきましょう。

媒介契約の種類1:専属専任媒介契約

3種類の媒介契約のなかで、もっとも拘束力が強いのが専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約では、他の会社と並行して契約を結ぶことができないほか、もし結果的に自分で買主を見つけたとしても不動産会社を通さず直接契約を結ぶことはできません。
その代わり、依頼者への業務実績の報告が1週間に1度以上おこなわれるなど、他の契約方法を選んだ場合よりも短期集中的に売却が進められる契約内容となっています。

媒介契約の種類2:専任媒介契約

専任媒介契約の場合も、他の不動産会社と契約を結ぶことはできません。
専属専任媒介契約と似た内容ではありますが、大きな違いとしては自分で買主を見つけた際には直接契約ができるという点です。
なお、依頼者への業務実績報告は2週間に1度以上おこなわれます。

媒介契約の種類3:一般媒介契約

上記2つの専任契約とは違い、一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約することができます。
そのため、複数の不動産会社と契約することで物件情報を広く周知させることも可能です。また、自分で買主を見つけた場合には不動産会社をとおさず直接契約を結ぶこともできます。
注意点としては、専任契約と比較すると、各不動産会社にとっての優先順位が低くなりやすい傾向にあることです。
買主が見つかるまでに時間がかかってしまうこともあると考えておきましょう。

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まとめ

離婚自体にも多くのエネルギーを使うなか、平行して不動産売却に取り組む作業は確かに大変です。
だからこそ、注意点やポイントをしっかりおさえて効率よく売却を進めていきましょう。
東京都町田市で離婚による不動産売却を検討されている方は、株式会社ホームリーダー町田支店までお気軽にご相談ください。

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縄稚 宏平

部署:不動産事業部

資格:宅地建物取引士 ファイナンシャルプランナー2級技能士(AFP) 賃貸不動産経営管理士 土地活用プランナー

決めたことは最後までやり抜きます!

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